Ausgabe 03/2021, Nr. 87
Sehr geehrte Damen und Herren,
dass der Vermieter auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses Anspruch auf Zahlung der Kaution durch seinen (ehemaligen) Mieter hat, weil sein Sicherungsinteresse fortbesteht, stellte das Oberlandesgericht Koblenz im April 2018 klar.
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter hatten sich einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt und einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Streitig war allerdings, welche Ansprüche der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch gegen den Mieter hatte. Deshalb forderte der Vermieter den Mieter auf, die noch nicht an den Vermieter geleistete Mietkaution nun noch nachträglich zu erbringen. Der Mieter war der Ansicht, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Zahlung der Kaution verpflichtet sei. Der Vermieter reichte eine Zahlungsklage ein.
Mit Erfolg! Das OLG Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Bereits der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu Gunsten als Vermieter klargestellt, dass er auch nach der Beendigung eines Mietverhältnisses einen Anspruch auf Erbringung der vereinbarten Kaution durch seinen Mieter habe. Solange nicht geklärt ist, ob der Vermieter noch Ansprüche gegen seinen (ehemaligen) Mieter hat, besteht ein Sicherungsinteresse fort. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter nicht vorgetragen, dass dem Mieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustanden bzw. dass der Vermieter auf diese bei Abschluss des Aufhebungsvertrages verzichtet hätte. Bei Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung muss der Vermieter sehr sorgfältig prüfen, ob nicht versehentlich Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen oder Rückbau- oder Renovierungspflichten ausgeschlossen werden. Außerdem muss der Vermieter berücksichtigen, dass im
Zeitraum zwischen Abschluss der Aufhebungsvereinbarung
und der Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch auf Mietzahlungen fortbesteht und das es zusätzlich noch zu Vertragsverletzungen durch seinen Mieter kommen kann und so Schadensersatzansprüche entstehen. Es stellt sich dann immer die Frage, ob diese Ansprüche von einer Abgeltungsregelung umfasst sind oder nicht. Deshalb sollte eine Abgeltungsregelung aus Beweisgründen schriftlich vereinbart werden (OLG Koblenz, Beschluss v. 09.04.18, Az. 5 U 1323/17). "Der Vermieter sollte sorgfältig prüfen, in welche Höhe er die Kaution einbehält. Dies hängt u. a. davon ab, ob die Mieträume im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben werden und wie hoch ggf. eine Betriebskostennachzahlung im vergangenen Jahr war", empfiehlt Robin Weihrauch, Geschäftsführer der ZENTRAX Immobilienverwaltung in Meiningen.
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