Schimmelgefahr berechtigt nicht zur Mietminderung. Das sind die Immobilien-Pläne der Ampel-Koalition

Ausgabe 04/2021, Nr. 88

Sehr geehrte/r Jochen Steinbach,

die Gefahr von Schimmelbildung in einer Mietwohnung mit nicht mehr zeitgemäßer Bausubstanz, stellt keinen Mietmangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2018 klar.

Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Berechtigung des Mieters zu einer Mietminderung. Die Mietwohnung war in den 1970er Jahren erbaut worden und 73 m³ groß. Der Mieter bemängelte angeblich durch die Bauweise der Wohnung bedingte Wärmebrücken. Er war der Ansicht, dass deshalb an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März Schimmelpilz entstehen könnte. Der Mieter forderte den Vermieter zur Mängelbeseitigung auf und machte eine Mietminderung geltend. Der Vermieter klagte auf Zahlung der rückständigen Miete. Der Mieter war der Ansicht, dass die Mietminderung berechtigt sei. Zwar hätte die Wohnung bei ihrer Errichtung den DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Er dürfe allerdings einen aktuellen Mindeststandard erwarten und ein Risiko von Schimmelbildung müsse ausgeschlossen sein. Mit üblichen Lüftungs- und Heizverhalten sei das allerdings bei der streitgegenständlichen Mietwohnung nicht zu erreichen.

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Wärmebrücken in den Außenwänden stellen keinen Mangel einer Mietwohnung dar. Vorausgesetzt, es wurden die Bauvorschriften und technischen Normen, welche zurzeit der Errichtung der Mietwohnung gegolten haben, eingehalten. Für technische Normen gilt grundsätzlich der Maßstab, der bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblich war. In den 1970er Jahren war eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben und Wärmebrücken waren deshalb nicht als Mangel einzustufen. Die Wärmebrücken waren deshalb auch aktuell kein Mangel der Mietwohnung. Ein Mieter einer Altbauwohnung kann keinen aktuellen Wohnstandard erwarten, so das höchste deutsche Zivilgericht (BGH, Urteile v. 05.12.18, Az. VIII ZR 67/18). "Grundsätzlich sollte jeder Mieter prüfen, ob er die Vorgaben zum richtigen Heizen und Lüften auch einhält. Hilfreich ist hierbei ein Hydrometer, welches den Wärmeverlauf und die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung aufzeichnet", so Manuel Steinbach, Geschäftsführer der ZENTRAX Immobilienverwaltung in Meiningen.