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Schimmelgefahr berechtigt nicht zur Mietminderung. Das sind die Immobilien-Pläne der Ampel-Koalition

Ausgabe 04/2021, Nr. 88

Sehr geehrte/r Jochen Steinbach,

die Gefahr von Schimmelbildung in einer Mietwohnung mit nicht mehr zeitgemäßer Bausubstanz, stellt keinen Mietmangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2018 klar.

Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Berechtigung des Mieters zu einer Mietminderung. Die Mietwohnung war in den 1970er Jahren erbaut worden und 73 m³ groß. Der Mieter bemängelte angeblich durch die Bauweise der Wohnung bedingte Wärmebrücken. Er war der Ansicht, dass deshalb an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März Schimmelpilz entstehen könnte. Der Mieter forderte den Vermieter zur Mängelbeseitigung auf und machte eine Mietminderung geltend. Der Vermieter klagte auf Zahlung der rückständigen Miete. Der Mieter war der Ansicht, dass die Mietminderung berechtigt sei. Zwar hätte die Wohnung bei ihrer Errichtung den DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Er dürfe allerdings einen aktuellen Mindeststandard erwarten und ein Risiko von Schimmelbildung müsse ausgeschlossen sein. Mit üblichen Lüftungs- und Heizverhalten sei das allerdings bei der streitgegenständlichen Mietwohnung nicht zu erreichen.

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Wärmebrücken in den Außenwänden stellen keinen Mangel einer Mietwohnung dar. Vorausgesetzt, es wurden die Bauvorschriften und technischen Normen, welche zurzeit der Errichtung der Mietwohnung gegolten haben, eingehalten. Für technische Normen gilt grundsätzlich der Maßstab, der bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblich war. In den 1970er Jahren war eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben und Wärmebrücken waren deshalb nicht als Mangel einzustufen. Die Wärmebrücken waren deshalb auch aktuell kein Mangel der Mietwohnung. Ein Mieter einer Altbauwohnung kann keinen aktuellen Wohnstandard erwarten, so das höchste deutsche Zivilgericht (BGH, Urteile v. 05.12.18, Az. VIII ZR 67/18). "Grundsätzlich sollte jeder Mieter prüfen, ob er die Vorgaben zum richtigen Heizen und Lüften auch einhält. Hilfreich ist hierbei ein Hydrometer, welches den Wärmeverlauf und die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung aufzeichnet", so Manuel Steinbach, Geschäftsführer der ZENTRAX Immobilienverwaltung in Meiningen.



Wir präsentieren uns neu


Ab sofort können Sie unsere neue Website unter www.firmengruppe-steinbach.de besuchen. Diese wurde vollständig neu, in einem modernen Design, erstellt. Hier finden Sie aktuelle Informationen rund um die Immobilien, aktuelle Angebote zum Kauf oder Miete, unseren Leistungsumfang, Firmengeschichte, unser Team und vieles mehr.


Ein herzliches Dankeschön geht an Maik Steinbach für die Ideen, Grafik und Umsetzung. Auf ein Feedback von Ihnen sind wir sehr gespannt.


 

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Politik


Das sind die Immobilien-Pläne der Ampel-Koalition


Vor wenigen Tagen wurde der Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis 90/Grüne und FDP veröffentlicht. Und der bringt zahlreiche wichtige Neuerungen für Immobilienbesitzer, Vermieter und Investoren. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

Wie wir alle, haben vermutlich auch Sie gebangt, was die Ampel-Koalition sich im Immobilienbereich ausdenkt. Und tatsächlich ergeben sich teils einschneidende Änderungen beim Immobilienkauf, der Vermietung und der energetischen Modernisierung. Auf 14 Seiten werden hier Themen aus dem Bereich Bauen und Wohnen abgehandelt. Das erklärte Ziel lautet, das Wohnen künftig „bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestalten.“

Großes Thema: Klimaschutz

Erwartungsgemäß ist der Klimaschutz im Wohnungsbau eines der größten Themen. Die Pläne der Koalition sehen unter anderem vor:

  • Neues Förderprogramm für den Wohnungsneubau unter Berücksichtigung der CO2-Emissionen pro Quadratmeter,

  • Einführung eines „digitalen Gebäuderessourcenpasses“. Dieser soll den Einsatz von grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten von Gebäuden transparent machen,

  • ab dem 1. Juli 2022: hälftige Aufteilung der CO2 Abgabe zwischen Mieter und Vermieter,

  • Prüfung der Einführung einer Teilwarmmiete: Dann müssten Sie als Vermieter in der Heizperiode die Wohnung mit einer Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad anbieten. Temperaturen darüber hinaus müsste der Mieter selbst zahlen,

  • ab 1. Januar 2025: 65 % erneuerbare Energien bei allen neu installierten Heizungen,

  • der Gebäude-Energieausweis wird ausgeweitet und digitalisiert,

  • Es soll ein digitales Gebäudeenergiekataster eingeführt werden, ebenso einen Bau-, Wohnkosten- und Klimacheck.

Zweites Kernthema: Mieterschutz

Schon jetzt schützen die Gesetze Mieter sehr stark. Die Koalition will Vermietern weitere Regeln auferlegen. Die meisten beziehen sich auf eine Mietenbeschränkung:

  • Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen soll gesenkt werden auf 11 % innerhalb von drei Jahren,

  • die Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden,

  • außerdem soll der Berechnungszeitraum für Mietspiegel auf 7Jahre angehoben werden,

  • für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern sollen qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden.

"Wir sind alle sehr gespannt, wie dies in der Praxis umgesetzt werden soll. Eins ist jedenfalls klar, gewohnt wird immer. Wir benötigen in Deutschland mehr Wohnraum. Hierzu muss sich die Politik klarer äußern, wie dies zu erreichen ist. Jedenfalls wird sich ein Investment im Wohnungsbau weiterhin lohnen", so der Seniorchef Jochen Steinbach.

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